Eine Hypothek ist für die meisten Schweizerinnen und Schweizer die grösste finanzielle Verpflichtung ihres Lebens. Bei einer durchschnittlichen Hypothek von CHF 600'000 und einer Laufzeit von zehn Jahren zahlen Sie je nach Zinssatz zwischen CHF 90'000 und CHF 150'000 an Zinsen. Und genau hier liegt das Problem: Viele Eigenheimbesitzer vergleichen ihren Hypothekarzins nicht — und verschenken so Zehntausende von Franken.
Hypothekarmodelle im Überblick
Festhypothek
Die Festhypothek hat einen fixen Zinssatz für eine definierte Laufzeit — typischerweise 2, 5, 10 oder 15 Jahre. Sie wissen genau, wie viel Sie zahlen, und sind gegen steigende Zinsen geschützt. Der Nachteil: Wenn die Zinsen sinken, profitieren Sie nicht davon. Und eine vorzeitige Auflösung ist teuer (Vorfälligkeitsentschädigung).
SARON-Hypothek
Die SARON-Hypothek (ehemals Libor-Hypothek) basiert auf dem Swiss Average Rate Overnight — dem Referenzzinssatz des Schweizer Geldmarkts. Der Zinssatz wird alle drei Monate neu berechnet. Die SARON-Hypothek ist historisch gesehen günstiger als die Festhypothek — aber mit dem Risiko, dass der Zinssatz steigen kann.
Variable Hypothek
Die variable Hypothek hat keinen festen Zinssatz und keine feste Laufzeit. Der Zinssatz kann jederzeit angepasst werden, mit einer Frist von typischerweise drei bis sechs Monaten. Variable Hypotheken sind in der Regel die teuerste Option und werden heute kaum noch empfohlen — ausser als kurzfristige Übergangslösung.
Detaillierte Informationen zum Vergleich von Festhypothek und SARON finden Sie in unserem separaten Ratgeber.
Wer bietet Hypotheken an?
In der Schweiz gibt es drei Hauptkategorien von Hypothekargebern:
- Banken: UBS, Credit Suisse (jetzt UBS), Raiffeisen, ZKB, Kantonalbanken, Migros Bank, PostFinance — sie sind die traditionellen Anbieter und vergeben den Grossteil der Hypotheken
- Versicherungen: AXA, Swiss Life, Zurich, Allianz — sie bieten oft attraktive Festhypotheken mit langen Laufzeiten an
- Pensionskassen: Einige Pensionskassen vergeben Hypotheken an ihre Versicherten — zu teilweise sehr günstigen Konditionen
Dazu kommen Online-Hypotheken und Vermittler wie Hypoguide, MoneyPark oder VZ Vermögenszentrum, die Angebote von verschiedenen Anbietern vergleichen und vermitteln.
Worauf beim Vergleich achten?
Zinssatz (Richtzins vs. Individualzins)
Die publizierten Richtzinsen sind nicht die tatsächlichen Zinsen, die Sie bezahlen. Die meisten Anbieter gewähren individuelle Rabatte, abhängig von Ihrer Bonität, der Belehnung und der Objektqualität. Der Individualzins kann 0,2 bis 0,5 Prozentpunkte unter dem Richtzins liegen. Verhandeln Sie — oder lassen Sie einen Vermittler verhandeln.
Belehnung und Tragbarkeit
Die Belehnung gibt an, wie viel Prozent des Immobilienwerts Sie fremdfinanzieren. Maximum: 80 Prozent (1. Hypothek bis 65 Prozent, 2. Hypothek bis 80 Prozent). Die Tragbarkeit prüft, ob Sie sich die Hypothek auch bei einem kalkulatorischen Zinssatz von 5 Prozent leisten können. Die Wohnkosten (Zinsen + Amortisation + Nebenkosten) dürfen nicht mehr als 33 Prozent des Bruttoeinkommens ausmachen.
Amortisationspflicht
Die 2. Hypothek (über 65 Prozent Belehnung) muss innert 15 Jahren amortisiert werden. Die 1. Hypothek hat keine Amortisationspflicht, aber viele Banken verlangen eine Amortisation bis zum Pensionsalter.
Konkrete Zinsbeispiele 2026
Die Hypothekarzinsen schwanken je nach Marktlage. Stand Anfang 2026 liegen die Richtzinsen ungefähr bei:
- Festhypothek 5 Jahre: 1,5 bis 2,0 Prozent
- Festhypothek 10 Jahre: 1,8 bis 2,3 Prozent
- SARON-Hypothek: 1,2 bis 1,7 Prozent (Marge + SARON)
Aktuelle Zinsen finden Sie bei moneyland.ch oder bei der FMH Finanzberatung.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Kann ich die Hypothek bei einem anderen Anbieter verlängern?
Ja, beim Ablauf einer Festhypothek können Sie den Anbieter wechseln — ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Das ist der beste Moment für einen Vergleich. Holen Sie spätestens drei bis sechs Monate vor Ablauf Offerten ein.
Was ist eine Forward-Hypothek?
Eine Forward-Hypothek sichert den heutigen Zinssatz für eine zukünftige Hypothek (z.B. in 12 oder 24 Monaten). Sie zahlen dafür einen Aufschlag von typischerweise 0,01 bis 0,02 Prozentpunkten pro Monat Vorlauf. Sinnvoll, wenn Sie steigende Zinsen erwarten.
Soll ich die Hypothek aufteilen (Tranchieren)?
Viele Berater empfehlen, die Hypothek in verschiedene Tranchen mit unterschiedlichen Laufzeiten aufzuteilen (z.B. eine Tranche auf 5 Jahre, eine auf 10 Jahre). Der Vorteil: Sie streuen das Zinsrisiko. Der Nachteil: Beim Ablauf einer Tranche sind Sie an den Anbieter gebunden, weil die andere Tranche noch läuft. Das schränkt Ihre Verhandlungsposition ein.
Wie viel Eigenkapital brauche ich?
Mindestens 20 Prozent des Kaufpreises, davon mindestens 10 Prozent in «hartem» Eigenkapital (Sparkapital, Wertschriften, Erbvorbezug). Die anderen 10 Prozent können aus der Pensionskasse stammen. Mehr zur Tragbarkeit erfahren Sie in unserem Tragbarkeits-Ratgeber.