Die Frage «Festhypothek oder SARON?» beschäftigt jeden, der eine Hypothek abschliesst oder verlängert. Eine einfache Antwort gibt es nicht — denn sie hängt von Ihrer Risikotoleranz, Ihrem Zeithorizont und Ihrer Einschätzung der Zinsentwicklung ab. Was wir tun können: Die Fakten auf den Tisch legen.
So funktioniert die Festhypothek
Bei der Festhypothek vereinbaren Sie mit der Bank einen fixen Zinssatz für eine bestimmte Laufzeit. Egal was am Markt passiert — Ihr Zinssatz bleibt gleich. Die gängigen Laufzeiten sind 2, 3, 5, 7, 10 und 15 Jahre.
Vorteil: Planungssicherheit. Sie wissen genau, wie hoch Ihre monatliche Belastung ist. Nachteil: Sie können die Hypothek nicht vorzeitig ohne Vorfälligkeitsentschädigung auflösen (die kann mehrere Zehntausend Franken betragen). Und wenn die Zinsen sinken, profitieren Sie nicht davon.
So funktioniert die SARON-Hypothek
Die SARON-Hypothek basiert auf dem Swiss Average Rate Overnight (SARON), dem Referenzzinssatz der SIX Swiss Exchange. Ihr Zinssatz setzt sich zusammen aus dem SARON plus einer Marge der Bank (typischerweise 0,6 bis 1,0 Prozent). Der SARON wird täglich neu berechnet, Ihre Hypothek aber nur alle drei Monate angepasst (bei den meisten Anbietern).
Vorteil: Historisch gesehen war die SARON-Hypothek (bzw. ihre Vorgängerin, die Libor-Hypothek) günstiger als die Festhypothek — über die letzten 20 Jahre gesehen um durchschnittlich 0,5 bis 1,0 Prozentpunkte. Nachteil: Ihr Zinssatz kann steigen — manchmal schnell und deutlich, wie die Zinserhöhungen 2022/2023 gezeigt haben.
Rechenbeispiel: CHF 500'000 Hypothek
Vergleich über 5 Jahre bei einer Hypothek von CHF 500'000:
- Festhypothek 5 Jahre (Zins 1,8%): CHF 9'000 Zinsen pro Jahr = CHF 45'000 über 5 Jahre
- SARON-Hypothek (angenommener Durchschnitt 1,4%): CHF 7'000 pro Jahr = CHF 35'000 über 5 Jahre
- Potenzielle Ersparnis: CHF 10'000 — aber nur, wenn der SARON tatsächlich im Durchschnitt tiefer bleibt
Das Risiko: Steigt der SARON auf 2,5 Prozent (plus Marge), zahlen Sie plötzlich CHF 12'500 pro Jahr statt CHF 9'000. Über die restliche Laufzeit kann das teurer werden als die Festhypothek.
Wann welches Modell?
Festhypothek wählen, wenn:
- Sie Planungssicherheit brauchen und keine bösen Überraschungen wollen
- Sie ein knappes Budget haben und steigende Zinsen nicht verkraften
- Sie davon ausgehen, dass die Zinsen steigen werden
- Sie die Liegenschaft langfristig behalten wollen
SARON-Hypothek wählen, wenn:
- Sie eine gewisse Risikotoleranz haben und kurzfristig höhere Zinsen verkraften können
- Sie finanziell gut aufgestellt sind und genügend Reserven haben
- Sie von sinkenden oder stabilen Zinsen ausgehen
- Sie Flexibilität schätzen (SARON-Hypotheken haben typischerweise kürzere Kündigungsfristen)
Mix-Strategie: Beide kombinieren
Eine beliebte Strategie ist die Kombination: Einen Teil der Hypothek als Festhypothek (für die Sicherheit) und einen Teil als SARON-Hypothek (für die Flexibilität und die potenziell tieferen Kosten). Zum Beispiel: 60 Prozent als Festhypothek auf 10 Jahre, 40 Prozent als SARON-Hypothek.
Beachten Sie aber den Nachteil: Beim Ablauf der Festhypothek sind Sie an den Anbieter gebunden, weil die SARON-Hypothek noch läuft. Das schwächt Ihre Verhandlungsposition. Detaillierte Informationen dazu finden Sie in unserem Hypothekenvergleich.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Kann ich von SARON auf Festhypothek wechseln?
Ja, in der Regel können Sie eine SARON-Hypothek mit einer Frist von drei bis sechs Monaten kündigen und in eine Festhypothek umwandeln. Das ist einer der grossen Vorteile der SARON-Hypothek: Sie bleiben flexibel.
Was passiert mit dem SARON, wenn die SNB die Zinsen erhöht?
Der SARON reagiert praktisch sofort auf Zinsänderungen der Schweizerischen Nationalbank (SNB). Wenn die SNB den Leitzins um 0,25 Prozentpunkte erhöht, steigt der SARON um ungefähr denselben Betrag. Ihre Hypothek wird beim nächsten Anpassungstermin (meist quartalsweise) teurer.
Gibt es einen Zinsdeckel bei der SARON-Hypothek?
Standardmässig nicht. Manche Anbieter bieten aber eine SARON-Hypothek mit Cap an: Der Zins kann maximal bis zu einem bestimmten Niveau steigen (z.B. 3 Prozent). Dafür zahlen Sie einen Aufpreis auf die Marge. Das ist eine Art Versicherung gegen extreme Zinsanstiege.