Sie haben das Traumhaus gefunden, das Eigenkapital beisammen — und dann sagt die Bank nein. Der Grund: Die Tragbarkeit ist nicht gegeben. Das ist frustrierend, aber die Tragbarkeitsberechnung hat einen guten Grund: Sie soll verhindern, dass Sie sich übernehmen und bei steigenden Zinsen in finanzielle Schwierigkeiten geraten.
Was ist Tragbarkeit?
Die Tragbarkeit prüft, ob Sie sich die laufenden Kosten Ihres Eigenheims auch bei höheren Zinsen leisten können. Die Banken rechnen nicht mit dem aktuellen Zinssatz, sondern mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 5 Prozent. Das klingt konservativ — und ist es auch. Aber es schützt sowohl die Bank als auch Sie.
Die Tragbarkeitsformel
Die jährlichen Wohnkosten dürfen maximal ein Drittel (33%) des Bruttohaushaltseinkommens betragen. Die Wohnkosten setzen sich zusammen aus:
- Kalkulatorische Hypothekarzinsen: 5 Prozent auf die gesamte Hypothek
- Amortisation: 1 Prozent der Hypothek pro Jahr (oder die effektive Amortisation der 2. Hypothek)
- Nebenkosten: 1 Prozent des Liegenschaftswerts pro Jahr (Unterhalt, Versicherung, Steuern)
Konkretes Beispiel
Liegenschaftswert: CHF 800'000. Eigenkapital: CHF 160'000 (20%). Hypothek: CHF 640'000.
- Kalk. Zinsen: 5% × CHF 640'000 = CHF 32'000
- Amortisation: 1% × CHF 640'000 = CHF 6'400
- Nebenkosten: 1% × CHF 800'000 = CHF 8'000
- Total Wohnkosten: CHF 46'400
- Erforderliches Bruttoeinkommen: CHF 46'400 ÷ 0,33 = CHF 140'600
Für eine Liegenschaft von CHF 800'000 brauchen Sie also ein Bruttoeinkommen von mindestens CHF 140'600. Für ein Einzeleinkommen ist das hoch — für ein Doppeleinkommen aber durchaus realistisch.
Wie Sie die Tragbarkeit verbessern
Mehr Eigenkapital einbringen
Je höher das Eigenkapital, desto kleiner die Hypothek — und desto tiefer die kalkulatorischen Zinsen. Mit 30 Prozent Eigenkapital statt 20 Prozent sinkt das erforderliche Einkommen im Beispiel oben von CHF 140'600 auf ca. CHF 115'000.
Zweites Einkommen einbeziehen
Bei Paaren zählen beide Einkommen zur Tragbarkeit. Aber Vorsicht: Einige Banken rechnen ein Teilzeiteinkommen nur zu 50 bis 80 Prozent an. Und bei einem befristeten Arbeitsverhältnis kann das Einkommen ganz ausgeschlossen werden.
Pensionskassen- oder Säule-3a-Gelder nutzen
Vorbezüge aus der Pensionskasse oder der Säule 3a können als Eigenkapital verwendet werden. Das erhöht die Eigenkapitalquote und verbessert die Tragbarkeit. Beachten Sie aber die langfristigen Auswirkungen auf Ihre Altersvorsorge.
Günstigere Liegenschaft wählen
Klingt banal, ist aber die effektivste Massnahme. Eine Liegenschaft für CHF 650'000 statt CHF 800'000 senkt das erforderliche Bruttoeinkommen auf ca. CHF 115'000. Ein anderer Standort, eine kleinere Wohnung oder ein Haus mit Renovationsbedarf können den Preis senken.
Was Banken sonst noch prüfen
Neben der reinen Tragbarkeitsrechnung schauen Banken auch auf:
- Bonität: Betreibungen, offene Schulden, Kreditkartenlimiten
- Berufliche Situation: Festanstellung vs. Selbstständigkeit, Branche, Stabilität des Einkommens
- Alter: Ab 50 prüfen viele Banken, ob die Tragbarkeit auch nach der Pensionierung gegeben ist
- Objektqualität: Zustand, Lage, Wiederverkäuflichkeit der Liegenschaft
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Warum rechnen Banken mit 5 Prozent, wenn der aktuelle Zins bei 2 Prozent liegt?
Der kalkulatorische Zinssatz soll sicherstellen, dass Sie die Hypothek auch bei einem deutlichen Zinsanstieg tragen können. Historisch hat der Schweizer Hypothekarzins bereits Werte über 7 Prozent erreicht (in den 1990er-Jahren). Die 5 Prozent sind ein Kompromiss zwischen Vorsicht und Realismus.
Kann ich mit einem Bürgen die Tragbarkeit erfüllen?
Bürgschaften sind bei Hypotheken in der Schweiz unüblich. Manche Banken akzeptieren jedoch eine Solidarschuldnerschaft (z.B. mit den Eltern), bei der die Eltern formell Mitschuldner werden. Das ist aber ein grosser Schritt mit weitreichenden Konsequenzen.
Was passiert, wenn ich die Tragbarkeit knapp nicht erfülle?
Sprechen Sie mit mehreren Banken. Die Tragbarkeitsberechnung ist nicht bei allen Instituten identisch — manche rechnen etwas grosszügiger (z.B. mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 4,5 statt 5 Prozent). Kantonalbanken und Raiffeisenbanken sind manchmal etwas flexibler als Grossbanken. Einen umfassenden Vergleich finden Sie in unserem Hypothekenvergleich.