Wer in der Schweiz ein Eigenheim kauft, finanziert in der Regel 80 Prozent des Kaufpreises über die Bank. Der Teil über 65 Prozent — die sogenannte 2. Hypothek — muss innert 15 Jahren oder bis zum Pensionsalter amortisiert (zurückgezahlt) werden. Die Frage ist nicht ob, sondern wie: direkt oder indirekt?
Direkte Amortisation
Bei der direkten Amortisation zahlen Sie regelmässig einen Betrag an die Bank, der direkt von der Hypothekarschuld abgezogen wird. Beispiel: Bei einer 2. Hypothek von CHF 100'000 und einer Amortisationsdauer von 15 Jahren zahlen Sie CHF 6'667 pro Jahr — und nach 15 Jahren ist die 2. Hypothek getilgt.
Vorteile:
- Die Schuld sinkt tatsächlich — Sie zahlen weniger Zinsen
- Einfach und transparent
- Kein Anlagerisiko
Nachteile:
- Die Hypothekarschuld sinkt, und damit sinkt auch der Schuldzinsabzug bei den Steuern
- Das Geld ist «weg» — Sie können nicht darauf zurückgreifen
Indirekte Amortisation über Säule 3a
Bei der indirekten Amortisation zahlen Sie nicht direkt an die Bank, sondern auf ein Säule-3a-Konto oder eine Säule-3a-Police ein. Die Hypothekarschuld bleibt gleich — erst beim Bezug der Säule 3a (bei Pensionierung oder unter bestimmten Bedingungen vorher) wird die Hypothek zurückgezahlt.
Vorteile:
- Doppelter Steuerabzug: Sie ziehen sowohl die vollen Hypothekarzinsen als auch die Säule-3a-Einzahlung (max. CHF 7'258 pro Jahr für Angestellte, Stand 2026) vom steuerbaren Einkommen ab
- Das Kapital in der Säule 3a gehört Ihnen und kann (unter Bedingungen) auch für andere Zwecke bezogen werden
- Möglichkeit, in der Säule 3a eine Rendite zu erzielen (bei Wertschriftenlösungen)
Nachteile:
- Die Hypothekarschuld bleibt über die gesamte Laufzeit gleich — Sie zahlen mehr Zinsen
- Bei Wertschriftenlösungen besteht ein Anlagerisiko
- Komplexer als die direkte Amortisation
Was lohnt sich mehr? Ein Rechenbeispiel
Annahmen: 2. Hypothek CHF 100'000, Zinssatz 2 Prozent, Grenzsteuersatz 30 Prozent, Amortisationsdauer 15 Jahre.
Direkte Amortisation
Zinsen über 15 Jahre (sinkend): ca. CHF 15'000. Steuervorteil Schuldzinsabzug (sinkend): ca. CHF 4'500. Netto-Zinskosten: ca. CHF 10'500.
Indirekte Amortisation (Säule 3a Konto, 0,5% Zins)
Zinsen über 15 Jahre (gleichbleibend): CHF 30'000. Steuervorteil Schuldzinsabzug (gleichbleibend): CHF 9'000. Steuervorteil 3a-Einzahlung: ca. CHF 32'000. Zinserträge 3a: ca. CHF 5'500. Steuer auf 3a-Bezug (ca. 5-8%): ca. CHF 5'500. Netto-Vorteil: ca. CHF 500 bis CHF 2'000 besser als direkte Amortisation.
Der Vorteil der indirekten Amortisation ist also real, aber nicht riesig — und er hängt stark vom Grenzsteuersatz und dem Zinsniveau ab. Je höher Ihr Grenzsteuersatz und je höher die Hypothekarzinsen, desto grösser der Vorteil der indirekten Amortisation.
Empfehlung
Für die meisten Eigenheimbesitzer empfehlen wir die indirekte Amortisation über die Säule 3a — vorausgesetzt, Sie zahlen ohnehin den Maximalbetrag in die Säule 3a ein. Wenn Sie die Säule-3a-Einzahlung zusätzlich zur Amortisation leisten müssten, schmälert das den Vorteil. Mehr zur Säule 3a und ihrer Rolle in der Vorsorgeplanung finden Sie bei unserem Partnermagazin Vorsorge-Journal.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Muss ich die 1. Hypothek auch amortisieren?
Nein, es gibt keine gesetzliche Pflicht, die 1. Hypothek (bis 65% Belehnung) zu amortisieren. Viele Banken verlangen aber eine Amortisation auf 65 Prozent bis zum Pensionsalter. Aus steuerlicher Sicht kann es sogar vorteilhaft sein, die 1. Hypothek stehen zu lassen — der Schuldzinsabzug reduziert Ihre Steuerlast.
Was passiert bei der Pensionierung?
Bei der Pensionierung sinkt in der Regel Ihr Einkommen. Die Bank prüft die Tragbarkeit neu. Wenn die Tragbarkeit nicht mehr gegeben ist, kann die Bank eine (Teil-)Amortisation verlangen. Planen Sie deshalb frühzeitig — idealerweise ab 50.
Kann ich freiwillig schneller amortisieren?
Ja, bei den meisten Hypothekarverträgen können Sie Sondertilgungen leisten. Prüfen Sie aber, ob Ihr Vertrag das ohne Vorfälligkeitsentschädigung erlaubt. Bei SARON-Hypotheken ist das in der Regel problemlos, bei Festhypotheken kann es Einschränkungen geben.