Eine Hypothek ist für die meisten Schweizer die grösste finanzielle Verpflichtung ihres Lebens. Ob Festhypothek oder SARON – die richtige Wahl spart über die Laufzeit Zehntausende Franken. Doch wo steht der Markt 2026?
Aktuelle Hypothekarzinsen Schweiz 2026
Nach den Zinssenkungen der SNB Ende 2024 und Anfang 2025 haben sich die Hypothekarzinsen stabilisiert. Hier der aktuelle Stand:
| Hypothekentyp | Laufzeit | Richtzins (April 2026) |
|---|---|---|
| Festhypothek | 2 Jahre | 1.35–1.65% |
| Festhypothek | 5 Jahre | 1.55–1.85% |
| Festhypothek | 10 Jahre | 1.75–2.15% |
| SARON-Hypothek | variabel | 1.25–1.55% |
Achtung: Die Bandbreite zwischen dem günstigsten und teuersten Anbieter beträgt oft 0.3 bis 0.5 Prozentpunkte. Bei einer Hypothek von 800'000 CHF und 10 Jahren Laufzeit sind das bis zu 40'000 CHF Unterschied. Vergleichen lohnt sich – immer.
Festhypothek vs. SARON: Was passt zu wem?
Festhypothek: Planungssicherheit hat ihren Preis
Mit einer Festhypothek kennen Sie Ihre monatliche Belastung für die gesamte Laufzeit. Kein Zinsrisiko, kein böses Erwachen. Dafür zahlen Sie einen Aufpreis gegenüber der SARON-Hypothek – quasi eine Versicherungsprämie gegen steigende Zinsen.
Wann sinnvoll? Wenn Sie knapp kalkulieren müssen, risikoavers sind oder steigende Zinsen erwarten. Und wenn Sie ruhig schlafen wollen, egal was die SNB entscheidet.
SARON-Hypothek: Günstiger, aber mit Risiko
Die SARON-Hypothek (Nachfolgerin des LIBOR) basiert auf dem aktuellen Geldmarktzins plus einer Marge der Bank. Historisch war die variable Hypothek in etwa 75% der Zeiträume günstiger als die Festhypothek. Aber eben nicht immer.
Wann sinnvoll? Wenn Sie einen finanziellen Puffer haben, Zinsschwankungen aushalten und die Möglichkeit haben wollen, bei steigenden Zinsen jederzeit in eine Festhypothek zu wechseln.
Tragbarkeit berechnen: Die goldene Regel
Banken prüfen die Tragbarkeit mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 4.5-5%. Die Wohnkosten (Zinsen + Amortisation + Nebenkosten) dürfen maximal ein Drittel des Bruttoeinkommens betragen.
Rechenbeispiel: Für ein Objekt von 1'000'000 CHF mit 200'000 CHF Eigenkapital (800'000 CHF Hypothek) brauchen Sie mindestens 155'000 CHF Bruttoeinkommen. Klingt viel – ist in der Schweiz für Doppelverdiener aber durchaus realistisch.
Die besten Hypotheken-Anbieter 2026
Online-Plattformen
Plattformen wie Valuu (PostFinance), Hypoplus oder Key4 (UBS) vergleichen die Angebote mehrerer Banken und Versicherungen. Hier finden Sie oft die besten Konditionen, weil die Anbieter im Wettbewerb stehen.
Kantonalbanken
Die Kantonalbanken bieten oft nicht die tiefsten Zinsen, dafür persönliche Beratung und Staatsgarantie. Für Erstfinanzierer mit vielen Fragen eine gute Anlaufstelle.
Versicherungen & Pensionskassen
Oft übersehen: Versicherungen und Pensionskassen bieten teilweise sehr attraktive Festhypotheken an, besonders für längere Laufzeiten. Es lohnt sich, auch hier Offerten einzuholen.
5 Tipps für die Hypothekenverhandlung
- Mindestens 3 Offerten einholen – Nie die erste Offerte der Hausbank akzeptieren
- Laufzeiten splitten – Eine Tranche fest, eine Tranche SARON diversifiziert das Zinsrisiko
- Amortisation prüfen – Indirekte Amortisation über Säule 3a ist steuerlich vorteilhafter als direkte
- Zeitpunkt nutzen – Offerten gelten oft nur 2-4 Wochen, bei sinkenden Zinsen nicht zu früh abschliessen
- Gesamtpaket verhandeln – Manche Banken geben Rabatte, wenn Sie weitere Produkte (Konto, Kreditkarte) nehmen
Häufig gestellte Fragen
Wie viel Eigenkapital brauche ich?
Mindestens 20% des Kaufpreises, davon mindestens 10% echte Eigenmittel (nicht aus Vorsorge). Säule-3a- und Pensionskassen-Gelder können als Eigenkapital eingesetzt werden, aber nur für selbst bewohntes Wohneigentum.
Kann ich die Hypothek vorzeitig kündigen?
Ja, aber bei Festhypotheken fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung an, die je nach Zinsdifferenz und Restlaufzeit erheblich sein kann. SARON-Hypotheken können in der Regel mit 3-6 Monaten Kündigungsfrist aufgelöst werden.
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